Как продаются квартиры с торгов? Порядок проведения аукциона, его ключевые правила

Покупка квартиры с торгов – выгодная сделка. Цена на квартиру устанавливается на возможном минимальном уровне. Если участников торгов немного, есть реальный шанс сэкономить деньги на приобретении.

Объекты сделки

На торги выставляются квартиры, изъятые у владельца из-за нарушения договорных обязательств по вопросу возврата долга. Например, при ипотеке обязательно оформляется залог недвижимости. В случае просрочки по платежам банк может потребовать вернуть долг за счет представленного обеспечения.
Основную долю таких квартир составляет вторичное жилье. Объект эксплуатируется длительное время, поэтому документальное сопровождение сделки гораздо проще. Но иногда можно встретить предложения по реализации квартир и в новостройках.

«Выставляют недвижимость на торги кредиторы. В отличие от аукциона, сопровождать сделку (устанавливать минимальную цену, оговаривать условия продажи) может только банковский работник. По аукциону же сделку может осуществлять сам владелец. Понятно, что при аукционе выгода от реализации для собственника будет больше» - комментирует Фурсов Анатолий Владимирович, управляющий партнер Коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры».

Как проходит продажа квартир с торгов

Допродажные действия кредитора состоят в доведении до неплательщика предупреждений о необходимости погашения, уведомлений с расчетами неустоек и штрафов за неисполнение обязательств по договору.

Если в результате со стороны заемщика никаких попыток погасить задолженность не предпринято, банк вынужден перейти на крайние меры – обратиться в суд за получением решения реализовать залоговый объект через торги. «Чаще всего, - добавляет Анатолий Фурсов, - по ипотечным вопросам суд встает на сторону банка и выдает решение об участии недвижимости в торгах.» Судом же определяется минимальная стоимость квартиры. Как правило, ее размер равен остатку долга.

Процедура выставления квартиры на торги:

  1. Банковский инспектор направляет судебное решение в муниципальное подразделение службы приставов. Задачами последних является опись имеющегося в квартире имущества и выселение проживающих на жилплощади лиц.
  2. Извещение потенциальных участников о проведении торгов. Подается объявление в местные СМИ, или на портале муниципалитета размещаются соответствующие сведения. Срок доведения информации о торгах - не позднее, чем 10 дней до начала процедуры.
  3. Рассматриваются заявки участников, предлагающих свои цены на квартиру. Покупателем становится лицо, предложившее наибольшую стоимость.

Но, - добавляет Ольга Полякова, кандидат юридических наук, Генеральный директор Юридического партнерства «Галакс», - не  всегда сразу находятся охотники на такую покупку. Поэтому организаторы торгов иногда вынуждены снижать стоимость объекта.

Покупка квартиры с торгов

При желании купить квартиру на торгах для участия в аукционе нужно оформить сертификат электронной подписи (ЭП). Это требует определенного времени, поэтому не стоит откладывать процедуру, нужно подать заявку на ЭП на стадии поиска подходящего объекта недвижимости.

Выбрав квартиру, участник проходит регистрацию и подает заявку, где указывается приемлемая для него цена покупки. «Для подтверждения серьезности намерений, участнику необходимо предварительно заплатить задаток (не более 20% от стоимости квартиры). Средства переводятся на указанный счет организатора торгов» - поясняет Ольга Полякова.

Процесс определения новой цены на объект занимает несколько дней. победителем становится участник, предложивший наибольшую цену за квартиру. В течение 5-ти дней он обращается к организатору для заключения договора покупки-продажи и погашает остаток суммы за квартиру.

При отказе от приобретения задаток не возвращается. Если торги не состоялись по каким-либо причинам (например, владелец залогового имущества нашел необходимые средства и единовременно погасил долг перед кредитором), то задаток подлежит возврату всем.

В нашей практике был один интересный случай, – комментирует Дмитрий Трелин Старший партнер VERDICTO. Наш Клиент был признан победителем торгов по ипотечной квартире в рамках исполнительного производства. После оплаты ее полной стоимости, клиент не смог зарегистрировать право собственности на нее. Должник решил обжаловать результаты торгов. Пристав при таких обстоятельствах приостановил исполнительное производство и отказался передавать квартиру нашему Клиенту, и перечислять деньги банку. Должник ссылается на существенные нарушения, которые ограничивают его право на участие в аукционе. В этих доводах предстояло разобраться нашим юристам. Мы выяснили, что должнику удалось изменить решение суда, на основании которого была продана квартира. Апелляционным определением Мосгорсуда была изменена начальная продажная цена квартиры. Он также сумел получить рассрочку по взысканию долга и отсрочку по обращению взыскания на квартиру. Однако все это произошло уже после того, как наш Клиент произвел оплату имущества и подписал договор. Однако, мы смогли доказать, что при проведении торгов нарушений допущено не было, а последующее изменение решения суда об обращении взыскания на квартиру не могло повлиять на проведение торгов, которые просили отменить. В настоящий момент право собственности нашего Клиента на спорную квартиру уже зарегистрировано.